• Polecana książka
    • książka Armia cesarza (Wersja elektroniczna (PDF))
    • książka Finansowa twierdza (Wersja drukowana)
    • książka Finansowy Geniusz (Wersja audio (Audio CD))
    • książka Wprowadzenie do gry na giełdzie walutowej Forex (Wersja elektroniczna (PDF))
  • Najem, dzierżawa, użyczenie- czym różnią się te trzy umowy?

    W zakresie użytkowania nieruchomości drugiej osoby najczęściej mówimy o wynajmie. Polacy zwykle wynajmują mieszkania w blokach, lokale użytkowe, niekiedy domy jednorodzinne. Jeśli chodzi o grunty rolne, działki, częściej spotykamy się z dzierżawą. Te dwie umowy od czasu do czasu bywają mylone lub po prostu traktowane tak samo. Okazuje się jednak, że choć z pozoru bardzo podobne, to posiadają bardzo znaczące różnice.

    Tak wynajem, jak i dzierżawa czy użyczenie dotyczą użytkowania cudzej rzeczy na dany okres. W wynajmie istotne są następujące fakty:

    • płacimy za niego czynsz,

    • przedmiot umowy (lokal, mieszkanie) możemy użytkować, ale nie wolno nam używać go do celów zarobkowych.

    Ponieważ dzierżawa częściej dotyczy gruntów w ogóle, to oczywistym jest to, że obowiązują ją nieco inne zasady.

    Są oczywiście dwie strony umowy: wydzierżawiający, czyli właściciel nieruchomości oraz dzierżawca, czyli osoba/firma, która chce nieruchomość wciąż w użytkowania związane z pobieraniem pożytków oraz zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu.

    W umowie określa się czas trwania umowy. W tym wypadku terminy to są znacznie dłuższe niż w umowach najmu lokali mieszkalnych. Oczywistym jest przecież fakt, że inwestycje w grunty są raczej długoterminowe i na przestrzeni roku czy dwóch nie mają większego sensu. Jeśli umowa dzierżawy zawarta została na dłużej niż 30 lat, to uważa się ją za nieoznaczoną.

    Obie strony powinny zadbać o to, aby w umowie był jasno określony okres i sposób jej wypowiedzenia. Jeśli takiego zapisu nie ma, to wypowiedzenie wygląda następująco:

    • w przypadku dzierżawy gruntów rolnych wypowiedzenie można złożyć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego,

    • w pozostałych wypadkach- na sześć miesięcy naprzód.

    Jeśli dzierżawca zalega z czynszem za przynajmniej dwa okresy płatności lub jeśli opóźnia się ze spłatą rocznego czynszu o dwa miesiące, to wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Ma jednak obowiązek poinformować o tym uprzednio dzierżawcę i dać mu dodatkowy 3-miesięczny termin zapłaty czynszu.

    Sporządzając umowę dzierżawy, należy pamiętać o bardzo dokładnym opisie jej przedmiotu. Jeśli jest to nieruchomość, musi się w niej znaleźć jej położenie, dokładny adres, numer księgi wieczystej, numer ewidencyjny działki oraz powierzchnia. Wydzierżawić można także maszyny i samochody. W tych wypadkach należy pamiętać o dokładnym opisie ich stanu technicznego i wypisaniu wszelkich danych technicznych. Przydatny na pewno będzie protokół przekazania przedmiotu umowy podpisany i uprzednio uzgodniony przez obie strony.

    W umowie obie strony określają również wysokość czynszu. W przypadku umowy wynajmu to punkt bardzo prosty, który jest zwyczajnie wyrażony w złotówkach i tyle. W umowach dzierżawy z uwagi na ich przedmiot, jakim są zwykle grunty rolne, może być nieco inaczej. Strony mogą bowiem ustalić., że czynsz nie będzie wypłacany w pieniądzach, a np. w różnego rodzaju świadczeniach. Czasem czynsz określony jest jako pewien ułamek osiąganych z nieruchomości przez dzierżawcę dochodów. Wreszcie bardzo często bywa tak, że strony ustalają, iż czynszem jest jedynie zapłata rocznego podatku przez dzierżawcę. Jest to bardzo dobre rozwiązanie dla osób posiadających grunty, niezarządzających w żaden sposób nimi, jednocześnie jednak niechcących ich sprzedawać. Aby uniknąć corocznego ponoszenia kosztów z tytułu posiadania nieruchomości, łatwiej jest za zapłatę podatku grunty wydzierżawić. Ważne jednak, aby w umowie jasno i wyraźnie określić, co jest czynszem, jaka jest jego wysokości, sposób płatności.

    Warto zauważyć, że dzierżawca zmuszony jest także do ponoszenia dodatkowych kosztów, jak np. wywóz śmieci czy ubezpieczenie.

    W umowie należy także opisać przeznaczenie przedmiotu dzierżawy. Należy wskazać, czy będzie to uprawa drzewek owocowych, parking czy centrum handlowe.

    Obowiązkiem dzierżawcy jest oczywiście regularne płacenie czynszu, a także użytkowanie przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie można także cudzej rzeczy poddzierżawiać, czyli oddawać w użytkowanie osobie trzeciej, co akurat jest wspólne z umową wynajmu. Dzierżawca ma obowiązek oddać nieruchomość właścicielowi w stanie niepogorszonym.

    Umowa najmu i dzierżawy mają ze sobą bardzo wiele wspólnego. Obie są umowami odpłatnymi. Nieodpłatny charakter ma natomiast umowa użyczenia. Wygląda ona bardzo podobnie do dwóch poprzednich. Muszą być zatem jej dwie strony, przedmiot umowy, wreszcie umowa, w której zapisuje się wszelkie uzgodnienia. Jest to po prostu najem bez zapłaty.

    Niezależnie jednak, czy mamy do czynienia z umową najmu, dzierżawy, czy użyczenia, niezależnie od ich przedmiotu, najważniejsze dla obu stron powinno być spisanie konkretnej, szczegółowej umowy. Dobra umowa może mieć i 5 stron. Nie może to być jednostronicowy wzór ściągnięty z Internetu. Dobrze opisana umowa, w której będą uwzględnione wszystkie warunki najmu czy dzierżawy ustrzeże obie strony przez zbędnymi kłopotami.

    One Response to Najem, dzierżawa, użyczenie- czym różnią się te trzy umowy?

    Statystyki
    Dzisiejsze odwiedziny: _