• Polecana książka
    • książka Żyj i bogać się (Wersja elektroniczna (PDF))
    • książka Budżet domowy pod ostrzałem (Wersja elektroniczna (PDF))
    • książka Biznes XXI wieku (Wersja elektroniczna (PDF))
    • książka Forex 3. Strategie i systemy transakcyjne (Wersja drukowana)
  • Wynajem mieszkania- o czym należy wiedzieć?

    Wynajem lokalu mieszkalnego dla jego właściciela może być źródłem dochodem, ale i niekiedy przyczyną niemałych problemów. Aby wszelakich kłopotów uniknąć, warto przede wszystkim zapoznać się z niezbędnymi kwestiami prawnymi.

    1. Podatek.

      Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do odprowadzania podatku. Wynajem oznacza bowiem korzyść materialną, a za każdy przychód musimy płacić. Właściciel może natomiast wybrać sposób obliczania podatku. Może tego dokonać do 20. dnia danego miesiąca. Po tym czasie fiskus zawsze wybiera ten sposób sam i zawsze jest to skala podatkowa. Większość właścicieli wybiera ryczałt, czyli 8,5 proc. wysokości czynszu. Skala podatkowa to 18 lub 32 procent, czyli znacznie więcej. Od ryczałtu jednak nie można odprowadzić kosztów, jest on zawsze ten sam. Skala podatkowa, czyli ogólny sposób może się sprawdzić w przypadku właścicieli ponoszących duże koszty na dane mieszkania, np. na remont. W innym wypadku jednak jest to sposób bardzo niekorzystny.

      Właściciel powinien wystawiać najemcy rachunki za każdy miesiąc.

      W naszym kraju praktykuje się dość często wynajem „na czarno”. Zwykle wynika to z tego, że właściciel chce uniknąć płacenia podatku. Zdarza się jednak, że sąsiad, a nawet sam najemca złoży donos do urzędu skarbowego. Wówczas wynajmujący będzie zmuszony do zapłaty całego zaległego podatku wraz z odsetkami. Wiąże się to zatem z licznymi nieprzyjemnościami. Dziwi ten fakt głównie dlatego, że wiele razy miesięczny podatek jest naprawdę niewysoki i niewart niemiłych konsekwencji łamania prawa. W przypadku czynszu w wysokości 300 zł zryczałtowany podatek za miesiąc będzie wynosił 25,5 zł.

    2. Meldunek.

      Wynajmujący nie ma obowiązku zameldowania najemców. Obowiązek ten należy właśnie do nich. Jednocześnie wynajmujący nie ma prawa do odmowy meldunku, a z takimi zachowaniami można się często spotykać. Jeżeli umowa najmu podpisana została na dłużej niż 3 miesiące, to najemca powinien sam udać się do urzędu gminy i złożyć wniosek o meldunek tymczasowy. Będzie mu do tego potrzebna jedynie umowa, ale nie zgoda wynajmującego. Obecnie formalności zostały ograniczone zupełnie do minimum. Skąd zatem wynika tak powszechna niechęć wynajmujących do meldunku lokatorów? Być może z pewnych obaw przypominających nieco czasy PRL-u, kiedy to raz zameldowanego lokatora trudno było „odmeldować”. Trudno bowiem mieszkanie z lokatorem sprzedać czy nawet czasem ponownie wynająć. Tymczasem od strony prawnej wygląda to zupełnie inaczej. Umowa najmu na czas określony jasno wskazuje, do kiedy tymczasowy meldunek obowiązuje. Z momentem wygaśnięcia umowy, mieszkanie jest już wolne od lokatora.

    3. Kodeks Cywilny.

      W każdej umowie najmu pojawia się zapis, że wszystkie niewspomniane w umowie sprawy reguluje Kodeks Cywilny. Tymczasem niewiele osób tak naprawdę to niego zagląda. Zapisy o najmie lokali mieszkalnych są natomiast bardzo jasne i wiele wyjaśniają.

      a) kwestię napraw i remontów. Bardzo często dochodzi do dyskusji, kto za co płaci. Wielu wynajmujących uchyla się od zwracania kosztów napraw, za które mają obowiązek płacić. Dlatego właśnie warto posiłkować się odpowiednimi zapisami:

      Art. 681. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

    Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

    Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

    § 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

    § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

    Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

    Art. 664. § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

    § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

    § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

    b) płatność czynszu i konsekwencje wynikające z opóźnień w spłacie:

    Art. 669. § 1. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

    § 2. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

    Art. 672. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

    Art. 6851. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

    Art. 687. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

    Art. 688. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

    Art. 6881. § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

    § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

    4 Responses to Wynajem mieszkania- o czym należy wiedzieć?

    Statystyki
    Dzisiejsze odwiedziny: _